廖庭輝／百億房貸補貼，是政策買票還是居住正義？

評析：買房子繳房貸是幾十年的事，一次性補貼三萬元能做啥？這不是政策買票是什麼？

就好像獎勵生育就只給幾萬元，沒有其他配套，民眾會因此就生小孩嗎？土想也知道沒用！！

但歷來政府政策買票還有少過嗎？老人年金、老農老漁年金...哪個不是政策買票！！

每到選舉年，台灣一堆匪夷所思的「政策」就會出籠，早已見怪不怪了...

廖庭輝／百億房貸補貼，是政策買票還是居住正義？
OURs 都市改革組織 06 Jun, 2023今（2023）年6月，內政部經歷了三個多月前置作業與跨部會研商，正式推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」（以下簡稱「房貸補貼」），符合資格的購屋族將每戶補貼三萬元，預計補貼55萬戶，共編列165億元。

房貸補貼方案來自於2月行政院宣布的新內閣住宅政策，其中租金補貼與社會住宅均為目前既有措施，僅有房貸補貼是新提出的政策方案。但細究之下，此「新政策」仍然是基於過往的「發錢消氣」乃至於政策買票邏輯，既不公平，更不合理。


政府推出房貸補貼的原因：升息與後疫情生活


房貸補貼的對象鎖定在「中低薪自用住宅貸款戶」，其與配偶、未成年子女應符合110年家庭總所得合計120萬元以內，僅有一間房子；並規定台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內。



為什麼要補貼「中低薪自用住宅貸款戶」？內政部的補貼理由是「2022年央行連續四次升息，造成民眾貸款負擔增加」以及「協助這些群體共同面對後疫情時代的生活1」。


這些說法是否正確呢？中低薪自用貸款戶的房貸負擔，的確因為升息而變得更加沉重。因此乍看之下，「幫助中低薪房貸戶」減輕負擔，是一種居住正義的展現。但細究其政策規劃與資源分配，卻有許多經不起推敲的內容。

為什麼少有國家推動房貸補貼？

事實上，世界各國多有協助人民購屋的政策，但多為國家與銀行針對貸款利息的補貼或優惠。這同時也是台灣長期的既有政策，如內政部的「自購住宅貸款利息補貼」與財政部「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」，皆屬此一範疇；而在疫情爆發後，各國也新增了部分紓困措施，但也以設置「緩繳房貸期」為主2。
而所謂的「房貸補貼」，也就是「直接送錢給人民協助買房」的政策在各國卻極為少見，多為零星的地方政策，我國以全國範圍進行房貸補貼，乃是世界首例。

各國不傾向採取房貸補貼的關鍵原因之一，是比起「符合資格就給三萬的」定額房貸補貼，在既有利率上進行優惠更加準確且合理，也更便於調控補貼對象。

奇怪的「一次性補貼」政策邏輯

在台灣已經有兩項既有房貸利息優惠方案的狀況下，為何需要開此先例？原因或許可以從內政部官員的說法中得見端倪：本次房貸補貼是「一次性補貼」，也就是未來不會再行辦理。

既然是單次補貼，那麼準確性、合理性、便於調控等政策考量，就無須太過在意。但這樣的說法，卻又與「升息造成民眾貸款負擔增加」矛盾：難道內政部能夠預知明年美國與央行就必然降息嗎？

房貸屬於長期貸款，動輒二十年至四十年不等。如果今年這些購屋族已經無法承擔升息負擔，那麼如果未來利息持續升高，又應該怎麼辦？

政府若「滾動調整」宣布明年再次發放房貸補貼，將面臨上述政策粗糙的問題；反之，若維持單次補貼的模式，房貸補貼就只是選前大發紅包的政策買票而已，對於房市沒有任何幫助，更無法有效降低房貸族的負擔。

負擔沉重關鍵是高房價，補貼只是發止痛藥

如果追根究柢，之所以今年民眾的房貸負擔大到需要另外補貼，更關鍵的因素是逐年高漲的房價。利率上升雖然直接影響民眾的還款負擔，但其實越來越高的貸款金額才是核心。

近年住宅面積越蓋越小，民眾房貸負擔越來越大，早已不是新聞。2016年的「全國新完工住宅平均面積」約為54.6坪，到2022年時已減至44.8坪3。而根據聯徵中心資料顯示，民眾申請房貸的平均鑑估值與平均房貸金額也屢創新高。

房貸統計分析（流量）
	平均授信額度	平均鑑估值	平均貸款利率	平均建物面積
2016Q4	731.7萬	1055.9萬	1.82%	157 m²
2020Q4	833萬	1146.8萬	1.45%	151 m²
2022Q4	885.3萬	1225.4萬	1.96%	144 m²

▲表1 2016年Q4至2022年Q4房貸額度與利率相關數據。（資料來源：聯徵中心，作者整理自製）

可以觀察到，房貸的平均授信額度越來越高，人民背負的房貸越來越重（且面積越來越小）。在高房價下踮腳擠入有房族的家庭，在房貸利率低檔的前幾年或許能夠勉強支撐，但隨著全球經濟局勢變化造成的升息情勢下，民眾的還款壓力便突然增大。

這與其說是升息導致的負擔增加，不如說是在過去的「低息環境」與台灣的「租屋權利與品質不佳」等因素之下，許多家庭被迫、或「規劃能力不足」購買了自己其實難以負擔的住宅，隨後升息潮水湧來時便將其徹底淹沒4。

房價之所以連年高漲，原因頗為複雜，難以在此篇文章展開5。但政府過去數年的施政怠惰，不僅未堅持上台時所承諾的持有稅制改革，甚至反而逐步去除限制高房價的政策措施，都是比升息更關鍵的因素。

政府官員一再表示「高房價問題是慢性病」，但過去數年政府放任、甚至催化慢性病逐漸加重，卻在選舉之前又拋出一顆欠缺政策邏輯的「止痛藥」，其意圖之明顯，對國家財政之輕忽，實在昭然若揭。若這種短期止痛藥如此有用，又怎麼會現在才匆匆推出呢？

發止痛藥給購屋者了，買不起房的人呢？

如上所述，「房貸補貼」是一帖邏輯不通、效果不佳，為了短期掩蓋真實問題的止痛藥。但除此之外，房貸補貼在資源分配上也是完全不合理的政策，因為面對「後疫情時代」生活困境的群體並不只有購屋家庭，在通膨壓力之下，無法購屋的群體面臨的壓力絲毫不比購屋家庭更小。


以社會住宅為例，基於各都社宅租金計算方式十分混亂，保障程度亦不一，在2021年修法的《住宅法》第25條中，便明定要求中央主管機關（內政部）應訂定社宅租金分級收費原則。但直至兩年後的今日，該收費原則卻遲未推出，而內政部遲未推出的原因就是「錢不夠」與「擔心補貼到假窮人」。

首先是「錢不夠」，各國社宅租金主流的計價方式（以及目前台北市與桃園市的計價方式），是以「實際收入」做為補貼標準，但這會造成政府的補貼支出增加；而內政部主張的「以身分別基於市場租金打折」，對政府而言更加省錢。

而「擔心補貼到假窮人」，則是由於台灣的逃漏稅與地下經濟橫行，造成政府認為社宅住戶的「報稅所得」與「實際所得」可能有落差。因此內政部主張針對由社福機關核准的「低收入戶」與「中低收入戶」等福利身分做為加強補貼的標準。

雖然台灣確有實際所得統計不準確等問題，但實際上許多補貼均以所得作為門檻發放。而台灣低收入戶與中低收入戶人口僅佔全台總人口2.5%，若以身份別作為租金計價方式，將造成許多未取得社會福利身分的邊緣弱勢租金大幅上漲。而以「身分」計算補貼並完全與收入脫鉤，更會讓社宅當中無福利身分的青年租金大幅提高，並且造成收入差異極大，租金卻完全相同的負擔不公狀況。

住戶月收入	北市計價	租金所得比	中央計價	租金所得比
26,400	4,400（第二階）	16.6%	9,888（一般戶）	37.4%
58,000	6,400（第三階）	11.0%		17.0%

▲表2 以青年一期套房型住戶為例，試算北市社宅計價與中央社宅計價草案。

▲表3 聯徵中心2022Q1-Q3申請房貸之收入分析。

但對補貼社會住宅支出斤斤計較、並擔心補貼到「假窮人」的政府，卻對「中低薪自用住宅貸款戶」極為大方。不僅大手一揮編列上百億預算，更完全不在意補貼到「假窮人」。

房貸補貼的對象是「家庭總所得合計120萬元以內」，但根據聯徵中心資料，年收入「0-20萬」的群體的平均授信金額竟然比年收入100-120萬的群體還高！我於3月初至行政院開會時，曾就此數據當面請教花敬群次長「為何房貸補貼就不擔心補貼到假窮人」，獲得的回應竟是「這是一次性補貼所以影響不大」。


面對房貸補貼，「假窮人」的問題忽然就不存在了。上百億的公帑，三個多月的密集籌備與政府量能，就這樣為了毫無邏輯的方案一口氣撒出去，只為了選前「有感止痛」；而對於更需要協助的無殼蝸牛與社宅住戶，卻一毛不拔。這樣的政策品質對於受「後疫情生活」所苦的民眾居住困境，真的有幫助嗎？

迴避改革、老調重彈的買票政策，終將面對大選考驗

在2022九合一選舉後，民進黨將敗選主要原因總結為「青年選票與中間選票的流失」。對照青年最在意的「高房價」、「租屋黑市」兩大課題，我曾撰文提出具體思路，呼籲政府應由由市場面著手，盡速推動改革。

但如今新內閣的住宅政策除了延續既有措施外，唯一新推出的房貸補貼只是惡劣的資源逆分配，基於支持度考量針對已購屋的族群發止痛藥，卻無視青年與弱勢所面臨的居住困難，完全不打算面對過去七年延宕的制度改革。


這種「新瓶裝舊酒」式的政策品質，實在一言難盡。若政府仍持續以為撒錢可以解決一切居住問題，必將面對明年大選的民意反撲。

因此，該筆預算的法源依據為《疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例》。

如2020年英國提供經濟困難民眾為期三個月的緩繳房貸期；美國也於同年通過《新冠病毒援助、救濟和經濟安全法案》（CARES Act）可申請緩繳房貸三個月至半年。

政統計月報之「核發建築物使用執照之住宅（H-2類）」2016年為97,620宅，總面積為17,646,434 m²；2022年為112,088宅，總面積為16,606,759m²。

若以二十年期本息平均攤還試算上述房貸金額，2016年每月需攤還36,395元，2020年為40,005元，2022年為44,619元。

可參考筆者撰寫之《無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路》。