2023/11/07 經濟日報 記者游智文／台北報導國內房子公設比動輒34%，一個權狀30坪的房子，室內竟然不到20坪。許多人希望政府修法改為「實坪制」，連執政黨立委也喊出「改實坪制者，得天下」，然而內政部態度一向保留，只表示會進行虛坪改革，力求將公設比降至25%。
為什麼台灣不能比照國外，讓房屋買賣直接改為實坪制，政府有什麼難言之隱？
日本、香港都採實坪制
先看國外情況。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，現在除了中國大陸、澳門、台灣之外，其他國家包括日本、澳洲、新加坡、加拿大、美國、泰國等，房屋買賣計價都採實坪制，也就是只計算室內空間，不包含公共空間。
其中日本最徹底，房屋權狀資料上，雖然除了室內面積，也有陽台面積、公共空間面積，但只有室內面積計價，陽台、公共空間都不算錢。日本車位也幾乎不買賣，要用的人向管委會承租，租金收入則納入管理費。
香港本來也和台灣一樣，房子計價也包含公設，港人稱為「發水樓」，意思是房子像泡過水的乾魷魚一樣，看起來很大，實際上居住面積卻小得可憐。
由於香港房價連年高漲，2013年已到一坪一百萬元起跳，港人發出怒吼，港府於是在2014年將交易制度改為實坪制，規定所有一手、二手住宅銷售時均須提供實用面積，並按實用面積計算出每平方呎或平方米的價格給消費者。
台灣採實坪制 專家點名3大後遺症
實坪制是世界主流，國人呼聲也大，為何國內卻難以改變?
中華民國不動產全聯會榮譽理事長李同榮認為主要會有三大後遺症：
一是登記方式若全改，原有900萬戶謄本全部要翻新，全民資產縮水，政府稅收少掉三成，應該先受不了。
第二，計價方式若採一刀切，舊制不變，新制公設不能算錢，將造成市場價格混亂，購屋者弄不清新舊單價落差，無所適從。
第三，去除公設後，消費者難以稽核應有的公設標準，避難室、機電室、水箱、梯間、廊道可大可小，無從預知交屋後公設規格與建物品質，使得資訊更不透明，糾紛只會越來越多。
除了上述外，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，建商蓋屋有一定成本，實坪制公設不計價，在總價不變下，單價勢必變高，如果民眾買單，那對房市沒有影響。
但是萬一民眾不接受，建商被迫降價，連帶二手屋房價也跟著下跌，現在首購自備款都是二成，只要跌二成以上，銀行手上擔保品就會變成溺水屋，到時恐怕就會引爆金融系統風險。
實坪制公設不算錢？ 羊毛出在羊身上
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，從香港經驗來看，改為實坪制之後，單價上漲的可能性較大，香港在2014年改制後，房價就大漲一波，一直到2016年因全球及中國大陸景氣低迷才出現回跌。
他認為，雖然實坪制可能讓單價上漲，但在所得增長有限下，總有拉不上去的時候，如果國內採用實坪制，由於公設不賣錢，建商就會少蓋一些消費者比較用不到公設，把重心放在實際可用的坪數上，賣一些比較紮實的產品。
大家房屋企研室總監郎美囡也認為，推動實坪制確有好處，民眾可以很清楚知道目前市場上銷售的房子，個人真正能用的到底是幾坪，單價是多少，而不用每間房子都要細看項目，甚至逐一拆算。
不過，她也提醒，國外實坪制，並非公設不算錢，而是把公設的錢算在室內坪了。國內若採實坪制，羊毛出在羊身上，希望把房價壓下來，機率並不高。
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