評析：其實楊金龍總裁早在去年立法院就吃了誠實豆沙包說：升息恐助漲房價！！
擺在眼前的事實，越升息確實房價越會漲！而且不只台灣，美國也一樣！
今周刊 李奕農2022-03-17
編按：央行理監事聯席會議週四召開，全體理事一致同意調升政策利率0.25個百分點(1碼)，啟動睽違10年的首次升息循環，從3/18起升息1碼（0.25％），政策利率調高到1.375%。
－－－－－－
2020-2021年受到新冠疫情影響，世界各國的政府都開始大量印鈔，利率創下新低，同時助攻房價大漲。在2021年末的時候，物價指數持續上揚，市場開始有討論是否升息來抑制通膨。
中央銀行總裁楊金龍的一句話，升息可能助漲房價，引發大家熱議，為什麼之前說降息有助於房價上漲，但現在要升息了，房價也要漲嗎？
（原文刊載於2022/1/28，更新時間為2022/3/17)
事實上影響房價的四大關鍵是1.利率 2.匯率 3.股市 4.政策，因為由降息轉升息，對於房市、股市、匯市都會是一個很重要的訊號。樂居會透過歷年數據，帶您來看今年的房市變化。
■影響房價的關鍵 房價及利率
第一個關鍵是房價以及利率的關係，我們以國泰房價指數、央行的重貼現率來對比，細看20年的數據變化，利息與房價的趨勢圖。藍色的代表國泰房價指數、紅色代表的是重貼現率。
房價指數：
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2000年68.49開始，2008年來到第一次的高點84.64、在2014年的時候來到第二次的高點126.04，之後受政府打房的影響，2016年回降到95.92。2021年來到了134.69；20年房價指數從68成長到134，成長將近兩倍。
重貼利率：
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2000年的台灣重貼現率4.625%、2020年底則是1.125%，重貼現率不斷往下降。
■影響房價的關鍵 房價及升降息
從降息以及升息看出房價變化，綠色的是「降息循環」、淺黃色的是「升息循環」，就可以發現升降息與房價的關聯。
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●2000-2004年 降息循環
降息循環的初期，房價指數趨勢是持續往下。但到後期，房價開始往上。
●2004-2008年 升息循環
景氣好轉後進入升息循環，政府一路升息，房價也是呈現一路上漲。
●2008/7月-2010/4月 降息循環
因為金融風暴，轉為降息循環，利率降到1.25%。與前一次相同的是，降息的初期，房價也是同步下跌的，直到2009年10月後，來到降息循環的末期，這時候房價指數轉為上揚。
●2010/7月-2015年7月 升息循環
景氣復甦，又轉為升息循環。不過是屬於緩升息，2011/7月升息到 1.875%，就停了四年的時間。這時候可以發現，房價指數是維持上漲的。直到2015年10月，轉為降息循環，利率雖然往下降，房價也是往下。直到2017年的10月開始，房價開始正式轉升。
●2015/10月 -2022/1月 降息循環中
至今都是屬於降息循環中，1.125%屬於歷史的新低。
► 結論
從上面過往的歷史來看，網友說利率升還是降，房價都會漲，我們把定義更清楚一些
降息循環的初期房價會下跌
降息循環期末期房價會上揚
升息循環中，房價會維持漲勢
而且這樣的狀況，似乎在不斷的重複發生。2022年如果真的轉入升息循環，期待房價要下跌應該不是這麼容易。
■影響房價的關鍵 房價及匯率
第二個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的線一樣是國泰房價指數、紅色的線是美元兌台幣，紅線往上代表台幣貶值，往下則是升值，把兩條線疊在一起看，就會發現兩者是呈現反向的關係。美元兌台幣的匯率，2002-2003時，是台幣貶值最嚴重的時候，大概是34.7~35之間，當時的房價也是最低點。而目前台幣升值到27~28之間，是近20年台幣最強的階段，房價也升到最高點。
► 結論
台幣升值的期間，代表著持續有熱錢湧入台灣、游資會進入房地產，讓房價上漲。因此央行總裁楊金龍總裁說，台灣如果升息的話，會讓台幣有升值的壓力，進而助長房價，如果從匯率的角度來看，倒是沒有錯。
■影響房價的關鍵 房價及股市
第三個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的是房價指數、紅色的是台股加權指數，不論是遇到SARS、金融風暴、新冠疫情，兩條線的趨勢方向幾乎相同，股價漲、房價也會漲；股價跌、房價也會跌。
► 結論
看往上述圖表，大家應該會發現，房市、利率、匯率、股市有著密不可分的關聯性，這三項金融面的因素，對於整體房價方向的解釋性，會遠比空屋率、房價所得比、甚至人口要來得強很多。
■物價指數波動創新高！台灣離通膨不遠嗎？
再來我們要談談物價的波動。相信大家最近都有感覺到這一波物價的上漲。根據主計總處資料顯示，2021年1-11月物價指數與一年前相比。
1.交通及通訊類6.15%→主因國際油價居高，油料費上漲、機票價格上漲所致
2.食物2.29%→主因受天候影響，水果及肉類、蛋類蔬菜價格分別上漲、國際原物料上漲
3.成衣1.81%→成衣價格上漲
4.教養娛樂1.12%→主因國內旅遊隨疫情趨緩而回溫
5.居住0.87%→家庭用品及房租分別上漲
交通通訊類的上漲，主要是運費、油價、海運、空運等等，居住的上漲則偏向是房租的上漲，2021年11月整體的通膨年增率大概在2.62%。
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2.62%者個數字到底高不高呢？接下來是不是應不應該買房抗通膨？台灣的消費者物價指數CPI相較與往年，創下了10年來的新高。
但是如果與世界主要國家相比，歐元區4.9%、德國6%、美國是6.8%。而日本的央行，把消費者物價指數2%定為目標，要印鈔印到物價指數達到2%才停止。台灣物價指數年增率並非相當高。因此，2%消費者物價指數CPI年增率，其實沒有太大的問題。至於是否要買房抗通膨，我覺得在通貨膨脹並不嚴重的情況下，先考慮政策會比較好，畢竟未來的政策，對於多房者的影響會比較大。
不過，國際貨幣基金會警告，今年將進入通膨高風險階段，會有「缺工→物價上升→調工資→再次物價上升」的螺旋上升現象，因此預期美國可能最快六月後會啟動升息。而台灣依照以往的慣例，可能會落後一季或兩季才會升息，升息的幅度可能會是美國的一半。
■美國升息抗通膨勢在必行 台灣升一碼會衝擊房市嗎？
如果台灣跟著美國升息、貸款利率調升，對購屋者的貸款壓力會增加多少呢？
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目前台灣的通膨率並不高，最嚴格的情況，應該是台灣央行在年底時跟進升息一碼，一碼是多少？是0.25%，也就是你可以想像目前房貸利率是1.31%，可能會調整到1.56%，絕對不是很多電視名嘴用3%、3.5%來計算利率的程度。以30年期還款期限來計算，每1千萬的房貸、每月大概會需要多付1193元。感受上並不明顯，因此對房市的衝擊也不會那麼強力。
■影響房市的因子！ 房價下跌三大警示
不過要提醒的是，央行不會利用升息來打房，但會針對貸款的成數直接作調控，貸款成數的調整，會遠比微幅的升息，對房市影響大很多。
你想知道未來的房價會不會下跌，可以注意一下以下這三個警訊：
1.現在是不是要從升息循環轉為降息循環
2.股市有沒有轉長期空頭
3.台幣是不是要持續的貶值
這三個訊號出現的時候，房價應該是跌定了，但如果沒有，就真的不用想太多了。
作者簡介_李奕農
樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
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2020-2021年受到新冠疫情影響，世界各國的政府都開始大量印鈔，利率創下新低，同時助攻房價大漲。在2021年末的時候，物價指數持續上揚，市場開始有討論是否升息來抑制通膨。
中央銀行總裁楊金龍的一句話，升息可能助漲房價，引發大家熱議，為什麼之前說降息有助於房價上漲，但現在要升息了，房價也要漲嗎？
（原文刊載於2022/1/28，更新時間為2022/3/17)
事實上影響房價的四大關鍵是1.利率 2.匯率 3.股市 4.政策，因為由降息轉升息，對於房市、股市、匯市都會是一個很重要的訊號。樂居會透過歷年數據，帶您來看今年的房市變化。
■影響房價的關鍵 房價及利率
第一個關鍵是房價以及利率的關係，我們以國泰房價指數、央行的重貼現率來對比，細看20年的數據變化，利息與房價的趨勢圖。藍色的代表國泰房價指數、紅色代表的是重貼現率。
房價指數：
2000年68.49開始，2008年來到第一次的高點84.64、在2014年的時候來到第二次的高點126.04，之後受政府打房的影響，2016年回降到95.92。2021年來到了134.69；20年房價指數從68成長到134，成長將近兩倍。
重貼利率：
2000年的台灣重貼現率4.625%、2020年底則是1.125%，重貼現率不斷往下降。
■影響房價的關鍵 房價及升降息
從降息以及升息看出房價變化，綠色的是「降息循環」、淺黃色的是「升息循環」，就可以發現升降息與房價的關聯。
●2000-2004年 降息循環
降息循環的初期，房價指數趨勢是持續往下。但到後期，房價開始往上。
●2004-2008年 升息循環
景氣好轉後進入升息循環，政府一路升息，房價也是呈現一路上漲。
●2008/7月-2010/4月 降息循環
因為金融風暴，轉為降息循環，利率降到1.25%。與前一次相同的是，降息的初期，房價也是同步下跌的，直到2009年10月後，來到降息循環的末期，這時候房價指數轉為上揚。
●2010/7月-2015年7月 升息循環
景氣復甦，又轉為升息循環。不過是屬於緩升息，2011/7月升息到 1.875%，就停了四年的時間。這時候可以發現，房價指數是維持上漲的。直到2015年10月，轉為降息循環，利率雖然往下降，房價也是往下。直到2017年的10月開始，房價開始正式轉升。
●2015/10月 -2022/1月 降息循環中
至今都是屬於降息循環中，1.125%屬於歷史的新低。
► 結論
從上面過往的歷史來看，網友說利率升還是降，房價都會漲，我們把定義更清楚一些
降息循環的初期房價會下跌
降息循環期末期房價會上揚
升息循環中，房價會維持漲勢
而且這樣的狀況，似乎在不斷的重複發生。2022年如果真的轉入升息循環，期待房價要下跌應該不是這麼容易。
■影響房價的關鍵 房價及匯率
第二個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的線一樣是國泰房價指數、紅色的線是美元兌台幣，紅線往上代表台幣貶值，往下則是升值，把兩條線疊在一起看，就會發現兩者是呈現反向的關係。美元兌台幣的匯率，2002-2003時，是台幣貶值最嚴重的時候，大概是34.7~35之間，當時的房價也是最低點。而目前台幣升值到27~28之間，是近20年台幣最強的階段，房價也升到最高點。
► 結論
台幣升值的期間，代表著持續有熱錢湧入台灣、游資會進入房地產，讓房價上漲。因此央行總裁楊金龍總裁說，台灣如果升息的話，會讓台幣有升值的壓力，進而助長房價，如果從匯率的角度來看，倒是沒有錯。
■影響房價的關鍵 房價及股市
第三個關鍵是房價以及匯率的關係，藍色的是房價指數、紅色的是台股加權指數，不論是遇到SARS、金融風暴、新冠疫情，兩條線的趨勢方向幾乎相同，股價漲、房價也會漲；股價跌、房價也會跌。
► 結論
看往上述圖表，大家應該會發現，房市、利率、匯率、股市有著密不可分的關聯性，這三項金融面的因素，對於整體房價方向的解釋性，會遠比空屋率、房價所得比、甚至人口要來得強很多。
■物價指數波動創新高！台灣離通膨不遠嗎？
再來我們要談談物價的波動。相信大家最近都有感覺到這一波物價的上漲。根據主計總處資料顯示，2021年1-11月物價指數與一年前相比。
1.交通及通訊類6.15%→主因國際油價居高，油料費上漲、機票價格上漲所致
2.食物2.29%→主因受天候影響，水果及肉類、蛋類蔬菜價格分別上漲、國際原物料上漲
3.成衣1.81%→成衣價格上漲
4.教養娛樂1.12%→主因國內旅遊隨疫情趨緩而回溫
5.居住0.87%→家庭用品及房租分別上漲
交通通訊類的上漲，主要是運費、油價、海運、空運等等，居住的上漲則偏向是房租的上漲，2021年11月整體的通膨年增率大概在2.62%。
2.62%者個數字到底高不高呢？接下來是不是應不應該買房抗通膨？台灣的消費者物價指數CPI相較與往年，創下了10年來的新高。
但是如果與世界主要國家相比，歐元區4.9%、德國6%、美國是6.8%。而日本的央行，把消費者物價指數2%定為目標，要印鈔印到物價指數達到2%才停止。台灣物價指數年增率並非相當高。因此，2%消費者物價指數CPI年增率，其實沒有太大的問題。至於是否要買房抗通膨，我覺得在通貨膨脹並不嚴重的情況下，先考慮政策會比較好，畢竟未來的政策，對於多房者的影響會比較大。
不過，國際貨幣基金會警告，今年將進入通膨高風險階段，會有「缺工→物價上升→調工資→再次物價上升」的螺旋上升現象，因此預期美國可能最快六月後會啟動升息。而台灣依照以往的慣例，可能會落後一季或兩季才會升息，升息的幅度可能會是美國的一半。
■美國升息抗通膨勢在必行 台灣升一碼會衝擊房市嗎？
如果台灣跟著美國升息、貸款利率調升，對購屋者的貸款壓力會增加多少呢？
目前台灣的通膨率並不高，最嚴格的情況，應該是台灣央行在年底時跟進升息一碼，一碼是多少？是0.25%，也就是你可以想像目前房貸利率是1.31%，可能會調整到1.56%，絕對不是很多電視名嘴用3%、3.5%來計算利率的程度。以30年期還款期限來計算，每1千萬的房貸、每月大概會需要多付1193元。感受上並不明顯，因此對房市的衝擊也不會那麼強力。
■影響房市的因子！ 房價下跌三大警示
不過要提醒的是，央行不會利用升息來打房，但會針對貸款的成數直接作調控，貸款成數的調整，會遠比微幅的升息，對房市影響大很多。
你想知道未來的房價會不會下跌，可以注意一下以下這三個警訊：
1.現在是不是要從升息循環轉為降息循環
2.股市有沒有轉長期空頭
3.台幣是不是要持續的貶值
這三個訊號出現的時候，房價應該是跌定了，但如果沒有，就真的不用想太多了。
作者簡介_李奕農
樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
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