大陸首購房貸降至2成 節前刺激樓市 疑堵一線城樓價失控

評析：能有多少效益？

大陸首購房貸降至2成 節前刺激樓市 疑堵一線城樓價失控
鉅亨網新聞中心　　2016-02-03  08:35

央行、銀監會昨聯合發佈關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知，非限購城市首次置業貸款首付降至最低2成。

為鼓勵房地產市場去庫存，大陸中央昨(2)日出台樓市刺激新政，非限購城市首次置業貸款首付降至最低20%，為10多年來最低水平；同時亦放寬第二套房的首期最低比例，由40%下調至30%。分析認為，此舉目的是呼應中央任務，削減購房首期，旨在為三、四線城市減少庫存，以及避免一線城市樓價失控，但實際效果未必有想像中大。

香港《明報》報導，人行及有關部門去年曾兩次對樓市政策進行大調整，包括去年3月下調第二套房首期比例至40%及9月將首次置業首期比例降低至25%，這次更加是同時對首次置業和二套房首期比例進行調整。其中，非限購城市，可因應自身  情况，將首次置業首期比例原則不低於25%，向下浮動5個百分點，首套房貸款未完但為改善居住條件而再買樓的，最低首付款比例亦下調至30%。這意味着，非限購城市首套房首付比例最低可達到20%，是2006年以來最低水平。

截至目前，全國46個限購城市當中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未取消限購，珠海市則僅保留對中心城區小戶型的限購。

國泰君安報告認為，新政對三、四線樓市有一定刺激作用；上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍亦表示，短期內對促進自住需求的成交有一定幫助，但他認為下調首付不能真正解決庫存問題，因首付減少只是降低買樓門檻，但不能提高買樓意願，要有效去庫存，重點還是減少供應，例如土地供應。

香港《明報》援引青島大學經濟學院教授易憲容表示，雖然一線城市沒有鬆綁，但絕大多數城市樓價已經回暖，部分主要二線城市庫存率已回到正常水平；至於庫存的確嚴重的三、四線城市及部分二線城市，樓價本就不高，沒人購買是因為沒產業支撐、就業機會少，與首付高低無太大關係。他擔心的是，去庫存不是靠降低成本和限制，把現樓賣出去那麼簡單，因一旦地產商看到市場轉向，新供應便會馬上湧現，結果只會令庫存變得更多。

國泰君安地產策略小組認為，這是繼去年330新政後，房貸首付政策的再次降低，本次調整可以理解為首套房首付下調5個百分點，二套房首付下調10個百分點。政策出台是為了進一步加快非限購城市去庫存，通過銷售端的回暖帶動投資端企穩，對目前預期較為悲觀的樓市注入一劑強心針。降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，預計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用，但不宜過高估計。

香港《文匯報》引述民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫存是供給側改革第一要務，激發房地產合理需求是去庫存第一要務。去年9月有關部門下調二套房公積金貸款首付比例，由原先的30%降低至20%，如今再下調一般商業貸款首付比例順理成章，並不排除進一步下調可能。

「未來兩三年，房地產政策暖風不會停。」朱振鑫稱，一方面60億潛在庫存需要去，另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有鬆動空間。下一步可等待：交易環節稅費進一步調整、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。「限購放開可能性不大，連這次下調首付都沒有」。

國泰君安也認為，此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補貼、稅費優惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬鬆的環境下，房地產市場銷售改善態勢將延續，投資端企穩可期。

至於今年限購措施的調整，業內人士預計，儘管去年中央經濟工作會議提出，要取消過時的限制性措施。但在房價堅挺及嚴控超大城市人口規模的背景下，北京、上海、廣州、深圳放鬆限購的可能性很小，唯三亞有關官員曾表態可能會根據中央最新精神取消限制性政策。