新加坡REITs殖利率5%，外資：股價難漲但配息優於債

評析：半年漲20%實在不合哩，以MSCI全球REITs指數來看，過去十幾年來也只有三年漲幅超過20%，最高也只有25%多。

殖利率才5%，價格漲幅卻高達20%，顯然是超漲了，尤其新加坡經濟基本面又不好，沒道理漲這麼多...原因應該是新加坡當局打算調高REITs槓上限之故。但調高槓桿上限，意謂漲漲更多，跌也會跌更多。

新加坡REITs殖利率5%，外資：股價難漲但配息優於債
MoneyDJ新聞 2019-07-15 12:29:29 記者 郭妍希 報導

新加坡交易所掛牌的不動產投資信託(REITs)，年初迄今已跳漲約20%，部分策略師認為，這些商品的殖利率超過5%，在全球利率低迷的環境下仍值得投資。不過，也有分析人士決定抽手，理由是估值已達合理區間。

CNBC 15日報導，新加坡交易所(SGX)的資料顯示，今(2019)年1-6月，機構投資人已對當地掛牌的REITs (又稱S-REITs)投入3.963億星幣(相當於2.9185億美元)，並促使S-REITs年初迄今的報價跳漲近20%，擊敗新加坡海峽時報指數(STI)的9%漲幅。

瑞士信貸資深投資策略師Suresh Tantia說，在這種水位下，S-REITs股價續升的機率相當低，但股息殖利率仍有5%，優於債券。

然而，新加坡第二大銀行華僑銀行(OCBC)上週四(7月11日)卻將數檔S-REITs從「買進」名單中移除，理由是內在價值已經跟市值相當(full valuation)。

星展銀行(DBS)投資長Hou Wey Fook則指出，S-REITs的股息殖利率雖已從今年稍早的6%下降至5%，卻依舊優於債券的接近零或負殖利率。「世界各地的利率都已逼近零，5%相當具有吸引力，新加坡REITs仍值得投資人持有、買進。」

何謂REITs？根據MoneyDJ財經百科解釋，REITs是一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。其概念簡單地說，以往辦公大樓的所有權為一位或數位大老闆所擁有並收租，現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付給信託公司，信託公司再把大樓的所有權，切割成較小的單位，讓一般投資人來認購。

從這些房地產得到的租金收入，在扣除營運費用後，就會以股息的方式分配給股東。房地產景氣與利率水準是兩項最重要的參考指標。(美股REITs ETF列表見此)

新加坡考慮調高REITs借貸上限

新加坡商業時報報導，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)7月2日發佈了公眾諮詢文件，考慮將REITs的借貸上限，從資產總值的45%調高至50-55%，前提是這些REITs能符合最低利息覆蓋率(interest coverage requirement)。

新加坡當局的做法，是想讓當地REITs在符合最低利息覆蓋率後，能加大槓桿，以便在跟私募股權基金競標房地產時、更具競爭優勢。由於借貸成本通常會低於房客租金，所以REITs可藉此加碼收購資產，拉高股息水位。摩根士丹利認為，提高借貸上限，有利新加坡REITs，估計每檔配發的股息可因此增加2-5%。

目前新加坡、香港REITs的槓桿上限都是45%，但馬來西亞的上限已達50%，泰國則允許具投資等級信評的REITs將槓桿上限拉升至60%。比利時、德國、荷蘭的槓桿上限則介於60-66.25%之間。美國、加拿大、澳洲、法國及日本的REITs完全沒有槓桿限制。英國雖沒有槓桿上限，但要求REITs必須把利息覆蓋率維持在1.25倍以上。