2015年12月11日 星期五

美國房屋租金飆升 房市新危機降臨

評析:留意了!

美國房屋租金飆升 房市新危機降臨
鉅亨網劉憲杰 綜合報導  2015-12-10 21:59



現在全美的租屋族比十年前多出了九百萬人,是有史以來最大的成長幅度,而由於租屋者眾,租金也是水漲船高。

在美國高達 4300 萬的租屋者中,有至少五分之一的人處在"高租金負擔"的狀態,他們的租金佔其總收入超過 30%。

哈佛聯合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示,租金負擔過高是一項重大的危機,很快地整個租屋市場的價格會全面飆升,屆時低收入戶將會無處可去,現在高額租金的問題已經開始延燒到中產階級家庭了。

租金超過總收入一半以上的的"嚴重租金負擔"族群,在過去十年從 750 萬人上升到 1140 萬人。

儘管新屋建設從房市泡沫以來已經有 35% 的成長,多戶式的公寓也開始大舉興建,但需求量還是遠遠超過供給量。

Herbert 表示,租屋市場過熱主要來自兩個效應,一是次貸風暴帶來大量付不起房貸而需要住處的人,二是市場對於租屋的好處過於推崇導致大量房產投入租屋市場。

除此之外,租屋佔整個房產市場的比例也來到 30 年來的新高,目前是以每年 3.5% 的速度喎速成長,雖然還是有許多提供租屋的物件分佈在郊區地帶,但近期許多新建的多戶式的公寓都走向大空間及豪華的風格,且都蓋在市中心,主要就是針對那些高收入的族群,但中產階級與低收入戶就陷入了困境。

擁有房產的人數現在也降到了五十年來的新低點,且市場預期數字還會繼續下探,CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 在報告中提到,這樣的市場態勢至少會維持到 2016 年,年輕的家庭將會繼續消化掉最近大量新建的房產物件。

由於房貸利率有可能上升,這使得租屋者原本的購屋想法被迫中斷,同時,在租金高漲的情況下,人們將很難存到足以購買房產的資金。

First American 首席經濟學家 Mark Fleming 表示,聯準會的升息將會對首次購屋族群帶來眾大衝擊,現在許多房貸的利率已經因應可能的升息而提早調整了,使得房貸需求持續降低。

隨著大城市的新屋逐漸完工,供給與需求間的差距將會收斂,但大城市的新屋絕大多數都是高檔的市中心住宅,因此有些開發商正準備要到郊區開發一些比較次級的住宅,而未來幾年新屋的趨勢將會以多戶式的公寓為主。

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