2016年2月3日 星期三

大陸首購房貸降至2成 節前刺激樓市 疑堵一線城樓價失控

評析:能有多少效益?

大陸首購房貸降至2成 節前刺激樓市 疑堵一線城樓價失控
鉅亨網新聞中心  2016-02-03  08:35

央行、銀監會昨聯合發佈關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知,非限購城市首次置業貸款首付降至最低2成。

為鼓勵房地產市場去庫存,大陸中央昨(2)日出台樓市刺激新政,非限購城市首次置業貸款首付降至最低20%,為10多年來最低水平;同時亦放寬第二套房的首期最低比例,由40%下調至30%。分析認為,此舉目的是呼應中央任務,削減購房首期,旨在為三、四線城市減少庫存,以及避免一線城市樓價失控,但實際效果未必有想像中大。

香港《明報》報導,人行及有關部門去年曾兩次對樓市政策進行大調整,包括去年3月下調第二套房首期比例至40%及9月將首次置業首期比例降低至25%,這次更加是同時對首次置業和二套房首期比例進行調整。其中,非限購城市,可因應自身  情况,將首次置業首期比例原則不低於25%,向下浮動5個百分點,首套房貸款未完但為改善居住條件而再買樓的,最低首付款比例亦下調至30%。這意味着,非限購城市首套房首付比例最低可達到20%,是2006年以來最低水平。

截至目前,全國46個限購城市當中,僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未取消限購,珠海市則僅保留對中心城區小戶型的限購。

國泰君安報告認為,新政對三、四線樓市有一定刺激作用;上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍亦表示,短期內對促進自住需求的成交有一定幫助,但他認為下調首付不能真正解決庫存問題,因首付減少只是降低買樓門檻,但不能提高買樓意願,要有效去庫存,重點還是減少供應,例如土地供應。

香港《明報》援引青島大學經濟學院教授易憲容表示,雖然一線城市沒有鬆綁,但絕大多數城市樓價已經回暖,部分主要二線城市庫存率已回到正常水平;至於庫存的確嚴重的三、四線城市及部分二線城市,樓價本就不高,沒人購買是因為沒產業支撐、就業機會少,與首付高低無太大關係。他擔心的是,去庫存不是靠降低成本和限制,把現樓賣出去那麼簡單,因一旦地產商看到市場轉向,新供應便會馬上湧現,結果只會令庫存變得更多。

國泰君安地產策略小組認為,這是繼去年330新政後,房貸首付政策的再次降低,本次調整可以理解為首套房首付下調5個百分點,二套房首付下調10個百分點。政策出台是為了進一步加快非限購城市去庫存,通過銷售端的回暖帶動投資端企穩,對目前預期較為悲觀的樓市注入一劑強心針。降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用,尤其是對改善型需求,預計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用,但不宜過高估計。

香港《文匯報》引述民生證券宏觀分析師朱振鑫指出,去庫存是供給側改革第一要務,激發房地產合理需求是去庫存第一要務。去年9月有關部門下調二套房公積金貸款首付比例,由原先的30%降低至20%,如今再下調一般商業貸款首付比例順理成章,並不排除進一步下調可能。

「未來兩三年,房地產政策暖風不會停。」朱振鑫稱,一方面60億潛在庫存需要去,另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險,政策有鬆動空間。下一步可等待:交易環節稅費進一步調整、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。「限購放開可能性不大,連這次下調首付都沒有」。

國泰君安也認為,此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步,信號意義明顯,預計降準降息、財政補貼、稅費優惠等政策將加速落地,在資金和政策雙重寬鬆的環境下,房地產市場銷售改善態勢將延續,投資端企穩可期。

至於今年限購措施的調整,業內人士預計,儘管去年中央經濟工作會議提出,要取消過時的限制性措施。但在房價堅挺及嚴控超大城市人口規模的背景下,北京、上海、廣州、深圳放鬆限購的可能性很小,唯三亞有關官員曾表態可能會根據中央最新精神取消限制性政策。

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