2017年7月25日 星期二

辦房貸抓準銀行「利多時機點」 輕鬆當省長

評析:市占率高的銀行,房貸利率不見得較低(其他條件其實大家都差不多),不知道這些人的考量是什麼?

光看貸款成數沒意義,重點還是要看能借多少錢。有些銀行估價高,貸款成數低,有些則相反,結果能貸到的錢根本差不多。

拉低前面低利年限,但後面的利率拉很高,有意義嗎?有些人想說反正低利結束再轉貸就好,但轉貸是有成本的,有沒有比較划算自己要精算一下。

此外,貸款成本也是要考慮的:開辦費、手續費、代書費、鑑價費...有些銀行還要求要搭配買一些金融商品(最常見就是買保險),才可以有較低利率....這些都是貸款成本,也要一併考量進去。

辦房貸抓準銀行「利多時機點」 輕鬆當省長
2017-07-25 09:00:00 聯合報 記者孫中英/台北報導


國內銀行最近競爭激烈,為爭取房貸客戶祭出4大絕招;首先是將「轉貸戶」房貸借款利率,壓得跟「買賣件」一樣低,還有銀行拉長「低利率年限」 ,甚至拉長只還利息、不還本金的「寬限期」時間,最後就是提高房貸放款成數,讓客戶獲得幾乎「平轉」的優惠待遇。

銀行每隔一段時間就會爆發搶客戶大戰,業者將放款優惠「加持」到房屋轉貸案件,互挖對手客戶。銀行大戰時,正是優惠最多的時機點,此時較適合辦房貸。

●第1招:轉貸戶利率 和買賣件一樣

安泰銀行說,所謂買賣件,主要都是自住客,不管是買新屋、中古屋,買房後辦貸款,都算買賣件。銀行針對房貸「買賣件」多半會提供最優惠的放款利率,但現在若「轉貸件」利率跟「買賣件」一樣,代表銀行正大肆爭取「轉貸戶」。

包括中國信託商銀、國泰世華、台北富邦和王道銀行,針對房貸買賣件和轉貸件,提供的利率水準幾乎一致;若符合優質客戶條件,國泰世華銀行針對房貸買賣件與轉貸件「最低利率」都是1.59%起,王道銀行給房貸買賣件和轉貸件都是1.6%起,中信銀行則是1.7%起。

中信銀行表示,風險成本是房貸放款定價重要考量因素之一,但若買賣件與轉貸件的「用途相同、風險相同」,的確有機會獲得同樣的利率水準。

●第2招:拉長低利率年限

目前房貸利率,大多都是「前低後高」,而「前低」年限,頂多2年;但上海商銀已將指數型房貸的「前低」有效期限,拉長為「3年」,自第4年起才調高利率。上海商銀的公司員工「團貸(須3戶一起辦貸款)」及社區團貸房貸專案,低利率時限也統統是3年。

上海商銀指出,將「前低」的低利率時限延長1年,的確可吸引他行轉貸戶,還有「留客」效果,由於目前房貸利率競爭激烈,若利率殺不過別家銀行,但「拉長」低利率年限,對借款戶來說,一樣也有「低利率」效果。

●第3招:只還利息的寬限期拉長

安泰個行個金業務部資深經理陳昱亨表示,過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」多是1年,但現在許多銀行都已拉長到2、3年,此舉也能提高民眾轉貸機率。安泰銀、遠東銀及王道銀行房貸寬限期最長都是2年,國泰世華和北富銀房貸寬限期最長3年。

中國信託房貸寬限期最長也是3年,但客戶若還款正常且信用條件良好,在寬限期結束時,可在線上直接提出「延長申請」,中信銀會依照客戶最新金融負債情況,延長客戶寬限期,最長也會再給3年,因此中信銀房貸戶寬限期有機會長達6年。但銀行也提醒,房貸寬限期越長,「還房貸本金」的速度就越慢,客戶在還款前,還是須先做好全盤評估。

●第4招:提高房貸放款成數

因應市場競爭,許多民營銀行放款成數都已拉高;像北富銀、國泰世華及中信等銀行,針對信用良好、還款正常的自住客,最高放款成數都有8成,安泰銀、王道銀和遠東銀行針對優質或專案客戶,最高放款成數可達8成5。北富銀表示,若是「自行」的優質既有房貸戶,再來辦理房貸「增貸」,貸款成數最高可拉到9成。

由於這兩年「房價」下跌,銀行說,客戶轉貸時,若銀行「拉高放款成數」,會出現平轉效果;上海商銀解釋,假設A先生2年前買房、房價1000萬元、銀行放款成數7成5,即貸款750萬元,但2年後房價變成900萬元,但A先生轉貸到第2家銀行卻獲得8成放款成數、貸款金額為720萬元。因為放款成數提高,A先生房貸雖搬家,但借款額度並未縮水,幾近於「平轉」效果。

不過,遠東銀行協理羅士傑也說,「放款成數和寬限期」會互相牽制,若銀行提供的放款成數較高、寬限期就不會太長,客戶申請時,須先行評估。

最近民營銀行房貸業務衝很大,中信銀和北富銀的市場排名都大躍進,分別擠進前3和前5大,讓房貸市場「不再是公股銀行說了算」。中信銀行還特別將貸款專員依客戶屬性分工,將服務自住客的專員,與服務建商、仲介、代書等通路區隔,以精準抓到不同類型房貸戶的申請痛點;北富銀則積極經營房仲通路並加速房貸審核,2個工作天內即能確定是否核貸。民眾現在辦房貸或想轉貸,可同時評估「放款成數、利率和寬限期」,多比較幾家,選擇空間變更大。

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